Đất nằm trong khu quy hoạch “treo” có được thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Hỏi: Nguyên thửa đất hiện tôi đang sinh sống có nguồn gốc từ ba mẹ tôi khai hoang trước năm 1975 đến nay. Năm 2001, ba mẹ tôi có làm Đơn xin xác nhận nhà ở và có được UBND phường xác nhận, gia đình tôi cũng đóng thuế từ trước đến nay. Hiện nay tôi có nhu cầu thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất này. Tuy nhiên, thửa đất này của gia đình tôi hiện đang nằm trong dự án quy hoạch của thành phố đến nay gần 10 năm vẫn chưa triển khai. Theo thông tin tôi được biết, đất nằm trong khu quy hoạch thì người sử dụng đất bị hạn chế một số quyền. Vậy, cho tôi hỏi thửa đất nằm trong quy hoạch có được thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?

Trả lời:

Lời đầu tiên, AMI Consulting xin gửi đến bạn lời chào trân trọng. Dựa theo yêu cầu cần tư vấn của bạn, chúng tôi có trả lời như sau:

Theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian nhất định”.

Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất (khoản 3 Điều 3 Luật Đất đai 2013).

Đất quy hoạch theo cách hiểu thông thường là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất của mỗi địa phương, ví dụ như quy hoạch khu dân cư, quy hoạch giao thông…Quy hoạch “treo” là để chỉ những dự án mà cơ quan nhà nước có kế hoạch sử dụng đất, đã công bố sẽ tiến hành thu hồi đất để thực hiện quy hoạch nhưng nhiều năm thì dự án vẫn chưa được thực hiện.

Theo quy định tại Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 có quy định về việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018 như sau:

“Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

….

7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

8. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 7 Điều này.”

Điều này đồng nghĩa với việc, trường hợp thửa đất nằm trong quy hoạch mà đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì người sử dụng vẫn có quyền thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đối với thửa đất đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất có quyền thực hiện của người sử dụng đất mà không bị hạn chế.

Như vậy, đối với những thửa đất nằm trong khu quy hoạch, nếu như cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất hoặc đã có quyết định nhưng sau 03 năm vẫn chưa thu hồi hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất có quyền thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không bị hạn chế.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn liên quan đến thắc mắc của bạn. Trường hợp cần hỗ trợ, bạn vui lòng liên hệ để được giải đáp.